Прогнозы развития коммерческой недвижимости на 2026 год
12 января 2026
Рынок коммерческой недвижимости переживает значительные перемены. Эти трансформации охватывают все категории объектов — от жилой застройки до торговых площадок и складских сооружений. В статье подробно рассмотрено, каким станет этот рынок в 2026 году и какое влияние окажут изменения на его участников.
Экстрапотребление — двигатель изменений на рынке недвижимости.
Рост электронной торговли и популярность маркетплейсов привели к росту покупок и нехватке домашнего пространства для хранения. Онлайн-шопинг стал привычным досугом, вызывая увеличение ненужных вещей. Ограниченность балконов, отсутствие удобных кладовых и высокая стоимость складских помещений создают проблему для многих россиян, формируя новые потребности на рынке недвижимости.
Дополнительные пространства в аренду — новая реальность рынка.
Дороговизна жилья и ипотека заставляют россиян арендовать дополнительные помещения для хранения вещей. Число хранилищ самообслуживания растет: +17% за год, лидер — Екатеринбург (+34%), малый бизнес активно ищет удобные склады. В Петербурге спрос превышает предложение на 70%, загрузка складов достигает 100%. Ожидается трехкратное расширение рынка self-storage в ближайшее время.
Объем складской недвижимости будет увеличиваться.
NF Group сообщила, что в первой половине 2025 года в России появилось около 2,7 млн квадратных метров новых складских помещений, что на 22% превышает аналогичный показатель прошлого года. Специалисты компании прогнозируют, что до конца года общее количество введенных складских площадей составит рекордные 7,6 млн квадратных метров, а в следующем, 2026 году, возможно появление еще около 6,2 млн квадратных метров.
Особое внимание привлекает расширение складских мощностей в регионах, где планируется ввести до 3,7 млн квадратных метров новых площадей. Такая динамика объясняется интересом инвесторов к этому сегменту, проявившимся в 2024 году, когда инвестиции в складскую недвижимость достигли отметки в 228 млрд рублей.
Учитывая активное продвижение лидеров отрасли в регионы, создание современной складской инфраструктуры и строительство логистических центров на востоке страны, в Сибири и на Дальнем Востоке, складской сегмент недвижимости представляет собой одно из наиболее привлекательных направлений для вложений.
Изменения в торговых пространствах.
Сегодня традиционные торговые и торгово-развлекательные центры испытывают трудности из-за массированного переноса бизнеса в онлайн. Потеря арендаторов привела к появлению множества пустующих площадей. Перед лицом кризиса они вынуждены искать пути адаптации: в торговых центрах возникают закрытые магазины («дарксторы»), шоурумы, сосредоточенные на приемке заказов, демонстрации товара и доставке клиентам.
Некоторые ТЦ превращаются в многофункциональные комплексы, совмещая в себе мини-офисы, отделы сборки и упаковки товаров, складские зоны, банковские филиалы. Многогранность подобного подхода становится очевидным трендом будущего.
Уже к следующему году престижные проекты премиум-категории (класс A+) предложат своим посетителям интегрированную среду, включающую торговый центр, офисные помещения, жилье, рестораны, спортивные залы. Данная концепция реализует идею миниатюрного города, где любые важные сервисы оказываются доступными прямо поблизости.
Такие масштабные проекты быстро завоевали признание в новых жилых массивах, формируя современную городскую инфраструктуру. Современные девелоперы переориентируются с традиционного домостроения на полноценное участие в создании экосистем, обеспечивающих жителям высокое качество жизни.
Офисы обретут новый облик.
Сектор офисных помещений претерпевает серьезные изменения. Традиционный формат офисов теряет привлекательность для компаний, уступая место современным концепциям:
- Hot-desking — аренда рабочих мест на короткий промежуток времени, по часам или сменам.
- Коворкинги — специализированные офисные пространства, предназначенные для совместного пользования разными компаниями.
- Serviced offices — полностью обустроенные офисы, доступные для краткосрочной аренды и готовая к работе инфраструктура.
- Офисы в торговых центрах — компании предпочитают переходить из классических бизнес-центров в места с доступной арендной платой и развитой инфраструктурой.
Новые подходы помогают компаниям снизить расходы, оперативно реагировать на рыночные изменения и создать комфортные условия труда для сотрудников.
Как действовать игрокам рынка в изменившихся обстоятельствах.
В свете предстоящих перемен инвесторам и операторам складских помещений важно пересмотреть свою стратегию действий.
Для инвесторов рекомендуется:
1. Ориентироваться на сегменты с недостаточным предложением. Доходность вложений в складскую недвижимость способна достигать 20% годовых, что сравнимо с прибылью от иных видов капиталовложений.
2. Использовать диверсификацию портфеля путем распределения рисков между различными объектами недвижимости и регионами. Особое внимание стоит уделить проектам с долгосрочными договорами аренды.
3. Оценить потенциал региональных проектов, поскольку они могут предложить более высокий доход при меньшей степени конкуренции по сравнению со столичным регионом.
Самостоятельное хранение (self-storage) демонстрирует устойчивый рост и пока не насыщен достаточным количеством предложений.
Операторы складов должны учитывать следующее:
1. Расширять региональную сеть. Рост складских площадей будет происходить преимущественно в регионах, особенно в миллионниках, где активно развивается электронная торговля.
2. Применять цифровые технологии управления складскими процессами. Современные автоматизированные системы (WMS) и интеграция с маркетплейсами необходимы для поддержания конкурентоспособности.
3. Получить международные сертификаты качества для складов. Корпорации часто предъявляют требования по соответствию экологическим нормам и энергоэффективности.
4. Активнее информировать целевую аудиторию о возможностях self-storage. Данный рынок пока недостаточно раскручен, и значительная часть потенциальных пользователей просто не знает о существовании индивидуальной аренды складских боксов.
5. Установить сотрудничество с застройщиками и маркетплейсами. Такое взаимодействие позволит расширить клиентскую базу, например, размещение складов возле новостроек привлечет покупателей жилья.
Застройщикам рекомендовано:
1. Проектировать многофункциональный формат. Комплексные постройки с жилыми, торговыми и офисными секциями станут важным конкурентным преимуществом.
2. Переработать планировку жилых помещений. Даже при уменьшении общей площади квартир, предусматривать качественные системы хранения, гардеробы и кладовые.
3. Создать удобную структуру "15-минутного города": включить в проекты разнообразные удобства вроде зон отдыха, спортивных клубов, магазинов и кафе.
4. Подчеркнуть значение формата street retail при проектировании нижних этажей домов. Открытие небольших заведений повышает привлекательность проекта и обеспечивает стабильный приток арендаторов.
Собственникам торговой недвижимости полезно:
1. Быстро перестроить неиспользуемые площади. Стоит забыть о возвращении классического ритейла и сосредоточиться на адаптации помещений под дарксторы, шоу-румы и пункты выдачи заказов маркетплейсов.
2. Преобразовывать торговые центры в многофункциональные комплексы, сочетая розничную торговлю с офисами, коворкингами, складскими зонами и банками.
3. Организовать партнёрство с крупными маркетплейсами и логистическими службами, предлагая комплексное обслуживание товаров: хранение, обработку и выдачу заказов.
4. Проявлять гибкость в арендных соглашениях, снижая барьеры входа для начинающих арендаторов и обеспечивая выгодные условия сотрудничества.
5. Инвестиционно поддерживать модернизацию имеющихся объектов: улучшение климата, усиление конструкций пола, удобный подъезд позволят эффективно привлекать клиентов.
6. Формировать уникальный опыт посещения, делая упор на развлекательные мероприятия и эксклюзивные предложения, способные удержать посетителей.
Индивидуальное хранение, вероятно, выйдет на качественно новый уровень, появится возможность выхода на биржу, привлечения финансирования и слияния крупных игроков.
Итоги
2026 год обещает продолжение серьезных трансформаций на рынке коммерческой недвижимости. На смену устоявшимся схемам приходят гибкие и легко адаптируемые проекты. Бурный рост онлайн-коммерции, сокращение размеров жилищ и изменение привычек потребителей ставят перед отраслью новые задачи — от предоставления услуг индивидуального хранения до внедрения гибридных моделей офисных пространств с элементами складов и фулфилмент-центров.
Те участники рынка, которые сумеют своевременно приспособиться к новым реалиям, займут лидирующие позиции. Способность вовремя распознать и воспользоваться новыми возможностями станет решающим фактором успеха в борьбе с конкуренцией.
